債務整理で住宅ローンはどうなる？任意整理・個人再生・自己破産ごとの影響と実務ガイド

この記事を読むことで分かるメリットと結論

まず結論をシンプルに言うと、債務整理をしても「住宅ローンをどう扱うか」は選ぶ手続き（任意整理・個人再生・自己破産）によって大きく変わります。任意整理なら住宅ローン自体は原則そのまま維持可能、個人再生は住宅ローン特則を使えば家を残せる可能性が高く、自己破産は原則として住宅ローンを残したままでは免責と同時に家を維持するのが難しくなります。さらに、競売のリスクや保証会社・保証人への影響、信用情報への登録期間も見据えた現実的な返済計画が必要です。

この先を読めば、あなたが「どの選択肢で住宅を守れるか」「競売を避けるために今すぐ何をすべきか」「誰に相談すればよいか」が具体的に分かります。私の実務で得た知見と、実際の相談でよくあるケースも織り交ぜて、安心して次の一歩を踏み出せるように書きました。

1. 債務整理と住宅ローンの基本の理解 — 最初に押さえておきたいポイント

債務整理と一口に言っても手続きの目的と効果は違います。ここでは住宅ローンに直結する「抵当権」「保証会社」「信用情報」の3つを中心に、仕組みをざっくり解説します。

- 抵当権とは：住宅ローンは「家そのものを担保（抵当権）」にして貸しているのが一般的です。債務不履行（返済滞納）が続くと、抵当権に基づき担保が処分（競売）されます。つまり、住宅ローンが残っている限り「家を手放すリスク」は常に存在します。
- 保証会社の役割：多くの住宅ローンには保証会社が絡みます。債務者が返済不能になった場合、保証会社が債務を立て替え、保証会社は後で債務者に求償します。債務整理で保証債務がどう扱われるかは重要なポイントです。
- 信用情報（CIC/JICC/全国銀行個人信用情報センターなど）：任意整理・個人再生・自己破産いずれも信用情報に登録され、将来のローン審査に影響します。登録期間は手続きや機関により異なりますが、目安として任意整理は概ね5年、個人再生・自己破産は5～10年程度の影響が出ることが一般的です（詳細は後述）。

1-1. 債務整理の目的と基本的な仕組み
- 任意整理：債権者と交渉して利息カットや分割を取り決める私的な和解。住宅ローンは通常、対象から外して交渉することが多く、住宅ローン自体は継続するケースが多いです。
- 個人再生：裁判所を通じて負債の一部（原則5分の1など）を減額し、原則3～5年で返済する仕組み。住宅ローン特則を使えば抵当権付きの住宅を残せます。
- 自己破産：債務全額の免責が得られる反面、換価処分される財産は原則として手放す必要があります。住宅ローンが残っている家は原則処分対象になりやすいですが、例外や交渉次第のケースもあります。

1-2. ケース別の期待値（実務的な目安）
- 自宅を絶対に残したい：個人再生（住宅ローン特則）の検討が現実的。
- 一部債務だけ減らしたい・利息負担を軽くしたい：任意整理。住宅ローンを外して交渉することが一般的。
- 借金を根本的にゼロにしてやり直したいが住宅は手放しても良い：自己破産を検討。ただし生活再建計画が必要。

1-3. 競売の流れと差押えのタイムライン（ざっくり）
一般的にローンを数か月滞納すると銀行や保証会社から督促が始まり、その後保証会社が代位弁済→抵当権の実行（競売）という流れになり得ます。実際の期間は債権者や案件の状況で異なりますが、督促から競売開始まで数か月～1年以上かかることがあります。競売開始後でも交渉で回避できるケースがあるため、早めの相談が鍵です。

2. 種類別の影響と現実的なシナリオ — 任意整理・個人再生・自己破産で何が起きるか

ここでは各手続きごとに住宅ローンとどう向き合うかを具体的に示します。実例や交渉のポイントも紹介します。

2-1. 任意整理と住宅ローン：利点と制約
任意整理は債務者と債権者の合意が前提です。住宅ローンを任意整理の対象に含めると、住宅ローン自体の契約条件変更を求めることになりますが、金融機関は応じにくいのが実情です。そのため、実務では「住宅ローンはそのまま残して、消費者金融やクレジットカード等の無担保債務だけを任意整理する」方法が一般的です。メリットは手続きが比較的早く、家を守りやすい点。デメリットは他の借金のみの調整で家計の余裕が続くかどうかが鍵になる点です。

具体例：月々の住宅ローンが12万円で、他社借入の返済が月に8万円あるケース。任意整理で他社の利息がカットされて返済期間を延ばせれば、家の支払い継続は可能になることが多いです。

2-2. 個人再生と住宅ローン特則：家を残すための強力な選択肢
個人再生は住宅ローン特則（住宅資金特別条項）を使うことで、抵当権付きの住宅を再生計画から外し、住宅ローンは従来どおり別枠で返済していく扱いが可能です。実務上、家を残すことができるため、子どもがいる家庭や生活基盤を保ちたい人に選ばれることが多いです。ただし、再生後の返済能力の見込みが必要で、将来収入に見通しがあることが求められます。

具体的な注意点：住宅ローン特則を使う場合、再生計画で減額されるのは主に無担保債務です。住宅ローンは引き続き払う必要があるため、再生計画を作る段階で銀行とのすり合わせが重要になります。

2-3. 自己破産と住宅ローン：原則は家を手放すことになるが例外もある
自己破産は原則として資産を処分して債権者に配当したうえで余剰債務を免責します。抵当権付きの住宅は換価対象になりやすく、自己破産で家を残すのは基本的に難しいです。ただし、事情によっては「住宅ローンの残債を他の方法で整理」したり、保証会社と協議して買い取りや任意売却で手続きを円滑にするケースもあります。自己破産を選ぶ前に、個人再生など他の選択肢の検討が必須です。

2-4. 競売リスクの現実と回避の交渉ポイント
競売が進行中でも、以下の方法で回避できることがあります。
- 延滞解消のための一時的な資金調達（親族の支援や一時的借入）
- 債権者（銀行・保証会社）との再交渉（返済猶予やリスケ）
- 任意売却：市場価格で売却してローン残債を軽くする方法（特定の仲介業者の活用が鍵）
重要なのは、競売開始後でも相談を諦めないこと。裁判所の手続きと並行して交渉が進むことがあります。

2-5. 保証会社・保証人への影響
保証会社が代位弁済すると、保証会社が債務者に求償します。債務整理で保証債務がどう扱われるかは手続きによりますが、保証会社が債権を保有する場合、求償権行使により別の法的問題に発展する可能性があります。また、連帯保証人がいる場合はその人に一括請求が行くリスクもあるため、家族で保証人になっているケースは特に早めの相談が必要です。

2-6. フラット35（住宅金融支援機構）など公的なローンの扱い
フラット35のような住宅ローンは、保証会社が介在しない場合が多く、債務整理時の取り扱いが民間ローンと異なる場合があります。実務では、金融機関ごとに対応が異なるため、ローンの種類（フラット35か否か）を明確にして専門家に相談することが重要です。

3. 実務ステップと流れ（債務整理を検討する現実的なルート）

ここからは「今すぐ何をすべきか」が分かる実務的なステップを示します。初動での対応が結果を大きく左右します。

3-1. 自分の財産と負債の棚卸し（まずは事実把握）
- 住宅ローンの残高、返済額、残回数、抵当権設定の内容（契約書）を確認
- 他の借入（消費者金融、カードローン、リボ、車ローン等）の残高、金利、最終返済日を一覧化
- 親族などの保証人の有無や保証内容を把握
この作業は非常に重要で、専門家との初回相談で正確な助言を受けるための準備になります。

3-2. 相談窓口の選択と初回相談の準備
相談先の例：法テラス（日本司法支援センター）、各地の無料法律相談、弁護士事務所、司法書士事務所。法テラスは収入基準に該当すれば無料相談・代理支援の相談ができます。初回相談では「概要」「収支」「債権一覧」「住宅ローン契約書や督促文書」を持参すると話が早いです。

3-3. 専門家の選定ポイント（弁護士 vs 司法書士）
- 弁護士：訴訟・破産・個人再生などの代理権が広く、複雑な交渉や裁判所手続きに強い。
- 司法書士：簡易裁判や手続きの範囲が限定されるが、任意整理など一部業務で対応可能（債務額によっては弁護士に依頼が必要）。
実績（住宅ローン関連の事例）、費用の明確さ、面談のしやすさを基準に選ぶと良いでしょう。

3-4. 弁護士・司法書士との初回面談で確認すべき点
- あなたの「家を残したい」か「手放す選択もあるか」など優先順位
- 各手続きのメリット・デメリット（住宅ローンへの直接的影響）
- 費用の概算、成功事例、想定タイムライン
- 銀行や保証会社との交渉方針（任意売却・リスケなど）

3-5. 返済計画の作成と提出準備
個人再生など裁判所関係の手続きでは、詳細な収支見積もりや生活保護申請の可否などが求められることがあります。家計簿の過去数か月分、収入証明書類、固定費の明細を用意しておくと手続きがスムーズになります。

3-6. 申立て前の生活設計と資産の整理
- 固定費の削減（光熱費、保険の見直し）
- 不要な資産の処分（買取査定、任意売却の検討）
- 家族の協力（保証人の有無、生活の見直し）
これらは手続きの可否に加え、再生後の生活の安定に直結します。

3-7. 実務上の注意点とよくあるトラブル回避
- 「督促を無視すると不利」：まずは相談。督促内容を放置すると競売に進むケースが増えます。
- 「家族に内緒のつもりが保証人問題でバレる」：保証人がいる場合は家族に影響が及ぶ可能性があります。早めに話をしましょう。
- 「費用の安さだけで専門家を選ばない」：実績や対応の丁寧さを必ず確認してください。

4. 住宅ローンと債務整理の実務Q&Aと注意点

ここでは読者が最も気にする実務的な疑問に答えます。短くても実践的な回答を心がけます。

4-1. Q：任意整理したら住宅ローンは必ず残せますか？
A：原則として住宅ローンは任意整理の対象外にすることが多いので、残せる可能性は高いですが、家計が悪化して住宅ローン自体の返済が困難な場合は金融機関との協議が難航することもあります。

4-2. Q：個人再生で家を残す条件は？
A：住宅ローン特則を利用する場合、裁判所は再生計画で無担保債務を圧縮したうえで、住宅ローンは別枠で従来どおり返済していくことを前提にします。再生計画の履行可能性（将来の収入見込み）が重要です。

4-3. Q：自己破産しても家に住み続けられる例はありますか？
A：非常に限定的です。自己破産で換価対象にならない資産（高価でない生活必需品など）は認められますが、抵当権のある自宅は換価対象になりやすいです。家を残したい場合は個人再生や任意整理など別の方法を優先検討します。

4-4. Q：信用情報の登録期間はどれくらい？
A：登録期間は機関と手続きにより異なります。任意整理は概ね5年、個人再生・自己破産は5～10年程度とされることが多いですが、詳しい年数は各信用情報機関の定めをご確認ください。

4-5. Q：競売を回避するために今すぐできることは？
A：まずは金融機関に連絡して事情を説明し、返済猶予やリスケ（返済条件の変更）を申し入れること。並行して弁護士に相談して任意売却や個人再生の検討を進めると良いです。早期のアクションで選択肢が増えます。

4-6. Q：手続きの費用はどれくらいかかる？
A：弁護士費用や裁判所費用は手続きによって大きく異なります。任意整理は比較的安価、個人再生や自己破産は裁判所手続きが必要で費用が上がります。費用の具体的数字は事務所により異なるので、見積もりを複数取ることをおすすめします。

5. ペルソナ別アクションプラン（あなたに近いケース別の具体策）

ここでは先に設定したペルソナごとに、実務的な行動指針を提案します。状況に合わせてカスタマイズしてください。

5-1. 40代サラリーマン：家計再建と住宅ローンの現実的選択肢
状況例：収入は安定しているが借入合計が増え家計が圧迫している。
行動：家計の固定費見直し→任意整理で無担保債務の利息カット→住宅ローンは維持。収入見込みが大きく変わる場合は個人再生を視野に。

5-2. 30代自営業：収入の不安定さがネックの方へ
状況例：売上減で一時的に返済が厳しい。
行動：短期的な資金繰り確保（親族支援、事業融資）→法テラスや弁護士に相談→個人再生で将来の収入見込みが回復する見通しがあるか検討。任意売却の検討も視野に。

5-3. 50代：再就職や転職を目指す方の対応
状況例：収入減でローン圧迫、定年も視野に。
行動：早めに退職後の収支を試算→個人再生で３～５年の計画を立てるか、場合によっては売却・引越しで生活費を削減。年齢的に新規融資は厳しいため、現状維持の方法を優先。

5-4. 主婦／主夫：配偶者の収入減へのリスク管理
状況例：配偶者の収入減で家計が厳しいが家族の生活を守りたい。
行動：家族で相談して収支を洗い出す→保証人リスクの有無を確認→夫婦で専門家相談。最悪に備えて任意売却やリスケの情報収集を。

5-5. 将来の住宅購入を考える若年層：今の債務整理が将来に与える影響
状況例：現在の債務整理が将来の住宅ローン審査に不安。
行動：信用情報の回復期間を把握→家計改善プランの作成→安定収入と貯蓄を作る。債務整理後の再チャレンジに向けて信用回復の計画を立てる（返済実績を積む、クレジットヒストリーの構築）。

突き合わせセクション（体験談・現場の声）

ここは少し肩の力を抜いて、私の体験と相談現場でよく聞く話をお伝えします。

- 体験談：ある相談者は、任意整理でカードローン等を整理し、住宅ローンは銀行と交渉してリスケを実現して家を維持しました。最初は「家を手放すしかない」と思い込んでいたそうですが、早く相談したことで選択肢が増えました。私が感じたのは「情報を持って早く動く人ほど得をする」ということです。
- 実務家の声（要約）：弁護士・司法書士からよく聞くのは、「住宅ローンに関しては各金融機関の個別対応が大きく、一般論では判断が難しい」という点。だからこそ、ローンの種類や契約内容、保証の有無を調べて早めに専門家につなぐのが肝心だと聞きます。
- 注意点の要約：家族を保証人にしている場合、本人だけで判断すると家族に思わぬ負担をかける可能性があります。家族を含めた全体像で早めに話し合ってください。

よくある質問（FAQ）

Q：債務整理するとすぐに競売が始まりますか？
A：いいえ。債務整理の種類や時期、債権者の対応によります。むしろ債務整理の申し立てで競売を止められる場合もあるため、早めに専門家に相談することが重要です。

Q：ローン会社との交渉は私でもできる？
A：可能ですが、実務的には専門家のサポートがあると交渉がスムーズです。特に個人再生や自己破産を検討する場合は弁護士の代理権が役立ちます。

Q：任意売却と競売の違いは何？
A：任意売却は債権者と合意して市場価格で売却する方法で、残債の圧縮や引越し資金の確保がしやすい点で競売より有利なことが多いです。競売は裁判所が進める強制売却で、売却価格が市場価格より低くなるリスクがあります。

最終セクション: まとめ — 今すぐやるべき3つのアクション

ここまでの要点を簡潔にまとめます。あなたが今日すぐにできる行動は次の3つです。

1. 書類をそろえる：住宅ローン契約書、督促状、他の借入明細、給与明細を準備する。
2. 早めに相談する：法テラスや弁護士事務所で初回相談（可能なら複数）を受け、選択肢を比較する。
3. 家族と話す：保証人や連帯保証の有無など、家族に影響する事項を共有しておく。

最後に一言。債務整理は「負け」ではなく「再建」の手段です。家を守りたいのか、借金をゼロにして再出発したいのか、まずは優先順位を決めてください。私は多くの相談現場を見てきましたが、早く行動した人ほど選べる手段が多かったです。今が動くタイミングかもしれません。まずは専門家に相談してみましょう。

出典・参考（この記事で言及した事実の根拠）
任意整理ビザを徹底解説｜在留資格への影響と申請で押さえる実務ポイント
- 法務省「破産・民事再生に関する基本的事項」
- 日本司法支援センター（法テラス）「債務整理の手続きと支援」
- 住宅金融支援機構（フラット35に関する案内）
- CIC（株式会社シー・アイ・シー）「信用情報の登録期間について」
- JICC（日本信用情報機構）「登録情報と保存期間」
- 全国銀行個人信用情報センター（KSC）「照会・登録に関する基本」
- 各弁護士会・消費者相談窓口の解説ページ（債務整理の実務例および手続き費用の目安）

（上記の出典は、本文中の事実や一般的な実務の根拠として参照しています。詳細な規定や最新の運用は各機関の公式サイトや専門家にご確認ください。）